Compraventa de activos inmobiliarios a través de Bitcoins

Compraventa de activos inmobiliarios a través de Bitcoins

Para que cualquier contrato será válido basta que reúna los requisitos del artículo 1261 del Código civil; consentimiento, objeto y causa. Por lo tanto, podríamos decir que en el contrato de compraventa el objeto cierto materia del contrato es la entrega de un activo de cualquier tipo y la correspondiente contraprestación en dinero, o en especie (véase una permuta) o una compensación de créditos. La cuestión que se nos suscita (de máxima actualidad) reside en si dicha contraprestación económica puede desembolsarse, no con dinero común y legalmente entendido por las Autoridades Monetarias Europeas, Americanas etc. sino a través de las denominadas criptomonedas.  

Entendemos que, bajo libertad de establecimiento de pacto entre las partes, la vendedora puede aceptar como medio de pago criptomonedas. Debe asumir, eso sí, la volatilidad de dichas monedas, al igual que las mismas no estén sujetas a la supervisión prudencial de los Órganos regulatorios (véase Banco de España, CNMV, SEC, etc.)

No todos los países reconocen a estas criptomonedas como moneda de cambio. Algunos países las han considerado activos financieros y otros incluso como materia prima. Así lo ha señalado Nadine Baudot-Trajtenberg, vicegobernadora del Banco de Israel «el bitcoin y cualquier otra criptodivisa no puede ser considerada una moneda sino un activo financiero». La vicegobernadora se respalda en la falta de confianza que genera este tipo de criptodivisas por su elevado porcentaje de volatilidad. En el caso de EE. UU. ha considerado las Bitcoins como una materia prima (“commodity”), comparándolo con el petróleo o el trigo; así lo ha determinado The Commodity Futures Trading Commission.

A pesar de estas consideraciones el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha considerado las Bitcoins como una divisa más en el mercado, pudiendo ser utilizado como un medio legal de pago. Este pronunciamiento del Tribunal nace como consecuencia de una cuestión planteada por el Tribunal de Suecia que se cuestionaba si las operaciones de divisa con este tipo de monedas virtuales están sujetas al IVA, siendo la respuesta del Tribunal que “Estas actividades están exentas de IVA en virtud de la disposición de la normativa europea sobre las operaciones relativas a las divisas, los billetes de banco y las monedas que sean medios legales de pago”.

Por lo tanto, si consideramos al igual que la Dirección General de Tributos estas criptodivisas como un medio de pago y no como dinero en sí mismo, ¿Pueden realizarse operaciones de compraventa de inmuebles utilizando las Bitcoins como medio de pago?

Comprar inmuebles con Bitcoins es posible y de hecho en España existen viviendas que actualmente están en venta y permiten utilizar Bitcoins como modo de pago. La primera vivienda que se ha comparado en España con este sistema fue en Tarragona en enero de este mismo año por un valor de 40 bitcoins que equivalían en dicha fecha al tipo de cambio con el euro que correspondiese.  

Estas transacciones pueden hacerse desde el móvil y además favorecen las operaciones transfronterizas, como es un negocio virtual no es necesario estar físicamente en el momento de firmar el contrato.

¿Cómo es el procedimiento para este tipo de operaciones?

Lo más importante es el consentimiento entre las partes, debe especificarse que el pago se realizará con Bitcoins y su correspondiente cambio a euros. La forma más sencilla es hacerlo ante notario, el comprador en vez de introducir los datos de su tarjeta de crédito puede transferir los Bitcoins al vendedor desde el móvil mediante el escáner de un código QR. El notario da fe del momento en el que se ha realizado el traspaso y formaliza el contrato de compraventa estableciendo el correspondiente precio en euros al momento de la transmisión.

En España, como hemos comentado anteriormente, las operaciones con este tipo de criptomonedas no están sujetas a IVA (en algunos países de la UE (Unión Europea) estas operaciones si están sujetas al impuesto). Pero cualquier ganancia patrimonial que se obtenga sí que estará sujeta al impuesto, es decir, si el contribuyente obtiene una ganancia comparando el valor de adquisición de sus bitcoins y el de transmisión, habrá que incluirlo en el IRPF (o en el IS según corresponda).